Min side

Reguleringsplaner

Kort fortalt

  • En reguleringsplan er en politisk vedtatt plan over et avgrenset område.
  • Reguleringsplanen fastsetter hvordan området kan brukes og hva som kan bygges der.
  • En reguleringsplan består av et plankart og planbestemmelser.
  • Her finner du hvilke reguleringsplaner som gjelder for din eiendom.
  • Her finner du informasjon om alle aktive reguleringsplaner i Nordre Follo kommune.

Hva er en reguleringsplan?

En reguleringsplan, eller en arealplan, gir regler for hvordan arealene innenfor et område kan brukes og hva som kan bygges der.

En reguleringsplan består av et plankart og planbestemmelser. Det finnes ulike typer arealplaner. Din eiendom kan være berørt av flere.

Plankartet

Plankartet viser hvor boliger, veier, lekeplasser, skoler og så videre skal ligge.

Bestemmelsene

Bestemmelsene definerer nærmere hvordan områdene kan brukes, hva som kan bygges, hva som skal bevares og så videre. Bestemmelsene utfyller plankartet.

Ofte inneholder bestemmelsene også regler om hva som må være på plass før man får lov til å bygge, som for eksempel en mer detaljert plan eller bygging av vei eller lekeplass. Dette kalles rekkefølgebestemmelser.

Hva gjelder for min eiendom?

En reguleringsplan er rettslig bindende for arealbruken i området. Dette betyr at den må følges. Hvis du skal bygge noe på en eiendom, eventuelt dele en eiendom, vil altså arealplanen(e) gi deg svar på hva som kan tillates og ikke.

Søk opp adressen i kartet for å se hvilke planer som gjelder for en spesifikk eiendom:

Nordre Follo kart

Skal du lage en reguleringsplan?

Vær oppmerksom på at bare fagkyndige har mulighet til å lage en reguleringsplan. Er du ikke fagkyndig, må du leie inn noen som kan lage reguleringsplanen for deg.

Informasjon om planprosessen

I dokumentet informasjon om planprosesser i Nordre Follo kan du som utbygger lese mer om hvordan vi forventer at en privat initiert planprosess skal skje, og hva du som utbygger kan forvente av planavdelingen i plansaksbehandling.

I dokumentet finner du praktisk informasjon om gjennomføring av en plansak, som

  • hvordan et oppstartsmøte foregår
  • hvilke krav kommunen stiller til utbygger
  • hvordan varsel om oppstart skal skje

Du finner også informasjon om hvilke tekniske og formelle krav som stilles til et komplett planforslag, gebyrer og hvordan du søker om mindre endring.

Oppstartsmøte

Før planarbeidet starter opp, må forslagsstiller ha et møte med planavdelingen om plan-idéen. I oppstartsmøtet gir kommunen rammer og føringer for planarbeidet.

Skjema for oppstartsmøte fylles ut av utbygger og sendes til postmottak. På selve oppstartsmøtet vil kommunen bruke skjemaet som ble sendt inn av forslagsstiller som referatmal. På den måten er all informasjon om den tidlige fasen av prosjektet samlet i ett dokument.

Planinitiativ med stedsanalyse og mulighetsstudie skal alltid følge med som vedlegg til skjema for oppstartsmøte.

Varsel om oppstart

Forslagsstiller skal varsle oppstart av planarbeid. Dette gjøres ved kunngjøring i avis og gjennom digitale medier, samt ved å sende brev til naboer og andre berørte parter.

Lage et planforslag

Forslagsstiller utarbeider et planforslag på bakgrunn av rammer og føringer fra kommunen og innspill til planarbeidet som har kommet i forbindelse med varsel om oppstart.

Det stilles spesielle krav til planforslagets innhold og kvalitet. Planforslaget sendes til planavdelingen, som gjennomgår det innsendte materialet og forbereder saken for politisk førstegangsbehandling.

Førstegangsbehandling

Ved politisk førstegangsbehandling foreligger det et konkret forslag til reguleringsplan fra forslagsstiller. Forslaget består av et plankart og et sett bestemmelser, og mange vedlegg.

I tillegg foreligger det et saksfremlegg eller en saksutredning, skrevet av saksbehandlere på planavdelingen, som beskriver planforslaget for politikerne.

Planforslaget blir deretter behandlet av utvalgte politikere i kommunen som sitter i det faste utvalget for plansaker. Dette utvalget bestemmer om forslaget skal legges ut på høring, om det skal bearbeides eller om det skal avvises.

Høring og offentlig ettersyn

Det er lovpålagt med en høringsfrist på minimum 6 uker. I høringsperioden skal alle som blir berørt av planen få mulighet til å uttale seg om den.

Privatpersoner kan komme med merknader eller innspill til planen, men det er bare berørte nasjonale og regionale organer som kan komme med innsigelse, se plan- og bygningsloven §5-4.

Annengangsbehandling

Når høringsfristen har gått ut, forbereder kommunens saksbehandler i planavdelingen saken til ny politisk behandling. Først går saken til det samme utvalget som hadde saken til førstegangsbehandling, før saken går til Kommunestyret for endelig vedtak.

Vedtak

Kommunestyret vedtar reguleringsplaner. Gjennom en vedtatt reguleringsplan blir arealbruken gjort bindende for den enkelte grunneier.

Det betyr at den enkelte grunneier ikke kan gjøre tiltak på sin tomt som er i strid med den vedtatte planen. Den politiske behandlingen av reguleringsplaner kan følges via den politiske møtekalenderen.

Klage på vedtak

Tiltakshaver, naboer og andre klageberettigede kan klage på kommunens vedtak i bygge- og reguleringssaker. Klageberettigede får brev om muligheten til å klage, frister osv. Klagen skal sendes til kommunen. Hvis kommunen ikke endrer vedtaket sitt, sender kommunen saken videre til Fylkesmannen for endelig avgjørelse.

Les mer om plan- og bygningsrett på Statsforvalteren i Oslo og Vikens nettsider.

Viktige dokumenter til planarbeidet

Kommuneplan for Nordre Follo kommune 2019-2030

Kommuneplanen er en overordnet plan, og inneholder mål og retning for kommunens utvikling. Planen består av en samfunnsdel og en arealdel og skal ivareta kommunale, regionale og nasjonale mål og interesser.

Alle kommunevise dokumenter er gjeldende frem til det er vedtatt et felles dokument for den nye kommunen.

Kvalitetsprogram for klima- og miljøvennlig byutvikling

Formålet med et kvalitetsprogram er å sikre bedre prosjekter med en lavere samlet miljøbelastning. Et kvalitetsprogram skal bygge på bærekraftig utvikling med balanse mellom de overordnede aspektene økologisk, sosial og økonomisk bærekraft.

Kvalitetsprogrammene skal være Nordre Follo kommunes verktøy for å kvalitetssikre og implementere oppsatte mål for området. Det overordnede kvalitetsprogrammet skal også være veiledende for fremtidige mer detaljerte kvalitetsprogram for kvartaler/delområder.

Vi ber om at du sender eventuelle spørsmål om dette til epost postmottak@nordrefollo.kommune.no.

Veileder til miljøprogram og miljøoppfølgingsplan

Formålet med disse heftene er å bistå utbyggerne med å ivareta viktige fokusområder og følge opp vedtak kommunen har gjort. Oversikten viser hvilke retningslinjer og krav som må eller bør være på plass i et miljøprogram og senere i en miljøoppfølgingsplan.

Veileder blågrønn faktor

Blågrønn faktor (BGF) er et verktøy som sikrer forutsigbarhet for utbygger iht. krav til uterom når det gjelder vannhåndtering, vegetasjon og biodiversitet i utbyggingsprosjekter.

Blågrønn faktor vil bidra med å sikre at areal for den blågrønne strukturen blir ivaretatt. Blågrønn faktor kan bidra til å dempe skader fra kraftigere og mer nedbør, fremme økologiske og estetiske kvaliteter, utvikle jordsmonnet, forbedre mikroklima, vann- og luftkvalitet og legge til rette for bedre uterom

Norm for universell utforming av uteområder, veger og gater

Intensjonen er at Nordre Follo kommunes uteområder, veger og gater utformes etter standarder i denne normen. Da kan man få et forutsigbart og enhetlig system som alle kan ferdes trygt i.

Dette vil innebære at man bruker arkitektoniske virkemidler og naturlige ledelinjer satt i system over hele områder for at alle skal kunne finne fram enkelt og sikkert. Virkemidlene innebærer at alt fra overordnede planer
til materialvalg, tekstur, farger og utforming av skilt følger et enhetlig mønster.

Temaplaner

Kommunen arbeider med en rekke temaplaner som omfatter hele eller deler av kommunen, blant annet funksjons- og designplan for gater, torg og parker i Ski sentrum.

Funksjons- og designplanen skal fungere som et viktig grunnlag i utarbeidelsen av alle detaljreguleringsplaner i Ski sentrum.

Les mer om temaplaner.

Strategi for utbyggingsavtaler (Ski sentrum og Ski vest)

Strategi for utbyggingsavtaler ble vedtatt av kommunestyret 17. juni 2020. Strategien setter rammene for forhandlinger av utbyggingsavtaler med utbyggere og grunneiere i Ski sentrum og Ski vest.

Ski by står ovenfor en formidabel utvikling som vil skje over en lang periode. Intensjoner og mål for utviklingen er beskrevet i vedtatte planer.

Eksisterende byrom og infrastruktur trenger oppgradering, i tillegg til at vi må lage nye møteplasser og ny teknisk infrastruktur som skal møte fremtidens behov. Mange av tiltakene vil flere av utbyggerne og kommunen ha felles interesse av at blir realisert.

For å sikre den økonomiske gjennomføringen og koordineringen av alle tiltakene, kreves et godt samarbeid mellom kommunen og utbyggere som skal realisere sine prosjekter i byen vår.

Et av flere viktige verktøy her er utbyggingsavtaler, som er en frivillig avtale mellom utbygger og kommunen. For å sikre en bærekraftig utvikling er det viktig med en så rettferdig fordeling av ansvar og kostnader mellom partene som mulig.

I strategi for utbyggingsavtaler for Ski by kartlegger kommunen hvilke krav som kan stilles til partene, hvordan fordelingen av kostnader bør være og hvem som skal ha ansvar for å realisere de forskjellige tiltakene.

Vann, avløp og overvann i reguleringssaker

Utviklere må i arbeidet med reguleringsplaner utarbeide helhetlig dokumentasjon for vann og avløp, inkludert overvann og flom. Les mer om vann og avløp i reguleringssaker.

Priser

Kontaktinformasjon

postmottak@nordrefollo.kommune.no
Telefon sentralbord: 02178

Plansjef: Arild Øien

Kunngjøring om planarbeid

Varsel om oppstart

Når en utbygger ønsker å starte en reguleringsplanprosess, må de varsle oppstart av reguleringsarbeidet. Alle berørte og interesserte har muligheten til å komme med innspill til planprosessen som da skal starte.

Hvis du sender inn et innspill, vil du ikke få svar direkte. Alle innspillene til varsel om oppstart vil bli kommentert av utbygger og kommunen i forbindelse med den politiske behandlingen.

Planer på høring og til offentlig ettersyn

Når en plan ligger ute på høring eller til offentlig ettersyn, har alle berørte og interesserte mulighet til å komme med merknader eller innspill. En reguleringsplan ligger ute på høring i minimum seks uker.

Hvis du sender inn et innspill, vil du ikke få svar direkte. Alle innkomne merknader og innspill vil bli oppsummert i sakspapirene som skal til politisk behandling. 

Se varsel om oppstart, høringer og kunngjøringer

Områdeplaner

Vedtatte områdeplaner:

Områdeplaner under arbeid:

Detaljplaner under arbeid 

Ski sentrum og områdene rundt

Langhus

Skotbu

Oppegård

Kolbotn og nærliggende områder

Svartskog

Det er ingen detaljreguleringer under arbeid på Svartskog nå.

Sofiemyr

Myrvoll

Det er ingen detaljreguleringer under arbeid på Myrvoll nå.

Vedtatte planer

Overordnede planer

For kommuneplan, kommunedelplaner, planprogram og temaplaner, se styringsdokumenter

Ski sentrum og områdene rundt

Langhus

Oppegård

Kolbotn sentrum og områdene rundt

Sofiemyr

Svartskog

Tårnåsen

Greverud

Myrvoll

Kontaktinformasjon

postmottak@nordrefollo.kommune.no

Telefon sentralbord: 02178